ちょっと待て！その３階建て

３階建ての建売住宅は総じて違反建築の数が極めて多いということは弊社のみならず、国民生活センター、国土交通省、の調査においても確認されている事実です。背景として木造3階建ては、住宅金融公庫が使えないような狭小地に建設される事が多いということから役所の完了検査を受けずして完成させられる事や、小規模の事業主が床面積を少しでも大きく取り、販売価格に付加価値を付けられることなどが考えられるのです。また都心で少しでも安く1戸建てが手に入るという消費者の購買意識も刺激されつつ販売個数を伸ばしているようなところでしょうか。 しかし３階建ては２階建てに比べて建築基準法等による制約が多く、本来であればより注意深く施工されるべきものであるにもかかわらず、残念ながら誠実に建設を行っている事業主は少ないという現実があります。

職人の文化が法律について行けない

２階建ての木造住宅は、ある意味現在においても法的な制約がそれほどありませんが、３階建てとなりますと構造上、耐火上また避難経路などにおいて様々な法的制約を受けるのです。多くの３階建て欠陥住宅は、２階建てと同じ造りで更にもう１階上に造るといった手法で簡単に仕上られており、法的要件が整っていないものがたいへん多いのです。 つまり建売住宅の現場などではほとんど大工さんにお任せで（丸投げ）監理者が不在、というより監理者も法律を知らないため、２階建てのようなロースペックの家ができてしまうのです。

３階建ての建売住宅はほとんど欠陥と思って間違いないので、対策に関してのお話をいたします。弊社の検査が入れば、構造や耐火に関して何らかの欠陥が指摘されます。これらの欠陥はほとんど主要構造部に存在しているため、その補修も容易ではありません。具体的には壁を剥がす、釘を打ち直す、床を剥がす、階段を架け替える、住設機器を取り外す、外壁を厚く塗り直すなどで、見た目にも大規模な施工になるのです。
従って、居住しながらの工事は不可能となり、退去を余儀なくされるのです。しかし当然のことですが、引越し費用や仮住まいの費用もその責任上供給側が負担するべきものであって、施主や購入者は一切負担する必要は無いのです。

当然、供給側に全ての責任があります。施主や購入者には一切の責任はありません。 供給側と言っても、売主（事業主）、設計者、工事監理者、施工業者と複数のプレーヤーが存在していますが、施主や購入者にとって瑕疵担保責任を追及するべき相手は、売買契約に基づく建売住宅（建築条件付を含む）の場合は売主（事業主）、請負契約に基づく注文住宅の場合は設計者や施工業者となります。
しかしよく見かける光景として、瑕疵を指摘された供給側の各人が三つ巴、四つ巴となって内紛が始まることもあるのですが、施主や購入者の責任ではないということだけは、明白な事実であるわけです。

入居してから瑕疵が発見できたということは、発見できただけ良かった！という考えも当然ありますが、購入前、建設前に判明出来るに越したことはありません。引越しや仮住まいなどの不自由を強いられることを考えればはるかに実利的、かつ合理的な選択となるはずです。

残念ながら行政や確認検査機関が検査済証を発行している建物であっても、３階建ての欠陥は存在しているのが現実です。供給側の業者は検査済証が下りていることを理由に、瑕疵の存在に対する責任回避をする場合もありますが、行政や確認検査機関が行う検査のタイミングは耐火性能の施工時には無いのです。またそれがシステムとなっている関係上、工事監理者のモラルに委ねられているといった現実があるのです。
従って、検査済証の有無と瑕疵の有無は、全く関係ないものであるということが言えるのです。